La cause du propriétaire, par Camille François

La cause du propriétaire. Recours au droit et usages de la justice des propriétaires dans les affaires d’expulsion locative.

Camille François

En 2014, d’après le répertoire général civil du Ministère de la Justice, près de 175 000 affaires ont été portées en France devant les tribunaux d’instance par les propriétaires-bailleurs au titre d’une « demande d’expulsion », dont 166 000 pour le seul motif d’impayés de loyers et/ou de défaut d’assurance. Ce nombre était de 125 700 en 2001 (dont 108 000 pour motif d’impayés de loyers), soit une augmentation de près de 40% du volume du contentieux locatif au cours des quinze dernières années. Comment les propriétaires immobiliers font-ils alors valoir leur(s) droit(s) à la perception des loyers lorsqu’ils sont confrontés à des locataires impécunieux ?
Notre communication se propose d’étudier les modalités de recours au droit et à la justice que mettent en œuvre les propriétaires confrontés à des locataires ne respectant pas leurs obligations contractuelles et pécuniaires. Elle vise ainsi à interroger les usages du droit d’une fraction particulière de la classe des propriétaires (les propriétaires-bailleurs), dans un cadre où le droit se présente non plus sous la forme d’un registre possible d’intervention et de légitimation d’un groupe d’intérêt revendiquant un accès collectif à l’État1, mais sous la forme d’un recours individuel et contentieux adressé à l’institution judiciaire. Il s’agit, autrement dit, de passer de l’étude de la cause (politique) des propriétaires à celle de la cause (judiciaire) du propriétaire. Nous nous appuyons pour cela sur une enquête statistique et ethnographique réalisée auprès de plusieurs tribunaux d’instance d’un département de banlieue parisienne, mêlant l’analyse quantitative de 790 décisions de justice prononcées par quatre tribunaux d’instance entre septembre 2011 et juin 2013, l’observation de 7 demi-journées d’audiences en référé où sont examinées les affaires en matière d’expulsion locative (soit 240 affaires observées) et 9 entretiens semi-directifs réalisées avec des magistrat.e.s officiant sur le territoire étudié.
Notre analyse poursuit un triple objectif. L’enjeu est premièrement de mettre en lumière les conditions dans lesquelles intervient la décision des bailleurs d’assigner les ménages endettés devant le tribunal d’instance, autrement dit les conditions de transformation du litige en recours. L’assignation en justice des locataires relève en effet d’une décision discrétionnaire du propriétaire, qui est encadrée par un ensemble de textes juridiques, et dont il est dès lors intéressant d’étudier les déterminants. A quel rythme et à partir de quels seuils d’endettement s’opère par exemple cette transformation du litige (amiable) que représente le fait de contracter des arriérés de loyer en un recours (contentieux) ? Et dans quelle mesure ces conditions du passage à l’acte judiciaire des propriétaires varient-elles en fonction des caractéristiques sociales des locataires ?
Le deuxième axe, central, de notre analyse vise à étudier la manière dont les modalités concrètes des recours judiciaires varient en fonction des caractéristiques des bailleurs eux-mêmes. De fait, tous les propriétaires-bailleurs, institutionnels comme individuels, ne font pas valoir leurs droits et leurs demandes de la même manière face au juge. La plupart délèguent par exemple la gestion de leur litige à un intermédiaire du droit (avocat ou juriste salarié), tandis que d’autres défèrent en personne à la barre pour y plaider eux-mêmes leur cause. Surtout, certains parviennent à emporter la reconnaissance et l’approbation du magistrat vis-à-vis de leurs demandes, tandis que d’autres peuvent voir leurs modalités de saisie de la justice ou leur performance orale à la barre disqualifiées par le représentant de l’institution judiciaire. Les observations des audiences en référé consacrées aux expulsions donnent ainsi à voir une diversité de demandes, de registres d’argumentation mais aussi une inégale maîtrise des codes explicites ou implicites de la procédure judiciaire – et notamment de cette procédure orale particulière que constitue le référé au tribunal d’instance – de la part des propriétaires, et ce en fonction de leur statut juridique (bailleurs institutionnels versus personnes physiques, bailleurs sociaux versus entreprises du parc privé, etc.) mais également, au sein du groupe des propriétaires individuels, de leurs caractéristiques sociales (et notamment de leur catégorie socio-professionnelle : professions libérales, cadres d’entreprise, artisans et commerçants, etc.). Notre analyse vise ainsi à montrer comment les différenciations à la fois institutionnelles et sociales internes à l’espace de la propriété locative recoupent, à l’occasion du contentieux, l’inégale distribution d’un « capital procédural » parmi les propriétaires requérants, dont la faculté à « savoir se repérer » et « savoir s’entourer »2 dans l’arène judiciaire affecte en retour leur probabilité d’obtenir un délibéré conforme à leurs demandes.
Enfin, nous concluons notre analyse par une typologie des usages de la justice (disciplinaire, certificateur et répressif) auxquels procèdent les bailleurs dans le cadre de leurs recours contentieux : autrement dit des demandes et des fonctions qu’ils confèrent au tribunal et qui, comme nous le verrons, ne réduisent ainsi pas au fait de solliciter de manière catégorique l’expulsion des locataires.

  1. Hélène Michel, La cause des propriétaires. État et propriété en France, fin XIXe -XXe siècle, Belin, coll. « Sociohistoires », 2006. []
  2. Alexis Spire et Katia Weidenfeld, « Le tribunal administratif : une affaire d’initiés ? Les inégalités d’accès à la justice et la distribution du capital procédural », Droit et société 2011/3 (n° 79), p. 689-713. []

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1 réponse

  1. 20/07/2017

    […] à l’épreuve de la défense individuelle des locataires » Camille François, « La cause du propriétaire. Recours au droit et usages de la justice des propriétaires dans les affa… » Elise Roullaud, « Le recours au droit, nouvelle forme d’opposition à la Politique agricole […]

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